借名买房合同的效力认定

借名买房合同的效力认定

随着我国市场经济的不断发展，房价持续上涨，越来越多的人将买卖房屋变为一种投资方式。与此同时，政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题，石景山刑事律师实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房。这些措施必定使得部分希望能够买房的人丧失购房资格。为此，会发生部分购房人借他人名义购买房屋的情况。

法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。借名买房情况下，实际权利人与名义权利人会产生不一致。

依据我国法律的规定，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。

以北京地区法律政策为依据，借名买房合同中，借名人与被借名人之间如果产生纠纷，借名人在诉讼时应注意以下几个问题：

        一、以合同纠纷起诉，同时要求被借名人协助其办理过户登记手续。

在2014年12月16日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号），其中第十条规定，借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。由此可见北京高院认为借名买房只具有债权的效力，而不直接产生物权的效力。

二、对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况。

无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。

三、如果借名购买的是政策性保障住房，借名购房协议无效。

2010年北京高院下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

首先是这里的政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自主性住房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，应当认定借名购房协议无效，但对于其他类型的房屋，大多也不存在上市交易限制，因此，当事人就上市交易不存在限制的房屋所签订的借名购房合同，不应依据前述规定认定合同无效。

四、如果借名购买的是普通商品房，借名购房协议有效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十五条有着具体规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明普通商品房借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。