婚前一方个人所有房屋，婚后出售重新所购房屋的认定

【内容摘要】

婚前一方个人所有房屋，婚后出售该房屋重新购房的，若新购置房屋的款项全部来源于出售原房屋所得，则新购置的房屋仍属于原房屋所有一方，系其个人财产；若婚前一方个人所有房屋于婚后出售并重新购房的，出售原房屋所得仅支付重购按揭房屋部分房款的，应区分两个关键因素：一个是关键时间点的确定，另一个是购房资金的来源，予以确定重购按揭房屋的归属。

【简要案情】

金男与杜女2003年确立恋爱关系，2005年1月登记结婚。杜女于婚前购买房屋A，共花费242760元。2009年5月杜女出售A房屋，得售房款65万元，并于同年9月购买房屋B，房屋成交价86万元，首付款46万元以房屋A的售房所得款支付，并以杜女本人名义向银行贷款40万元，贷款期限20年，自2009年9月25日起算，同年9月15日产权登记在杜女名下。截止2012年2月杜女偿还银行按揭本息近7万元，其母亲支付杜本人38万元用于提前偿还银行按揭贷款，致银行按揭贷款清偿完毕。目前双方一直认可房屋B市场价为200万元。

【本案焦点】

杜女婚后购置的B房屋是否应当作为夫妻共同财产予以分割处理。

【具体分析】

婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，离婚时婚后购买的房屋是否应当作为夫妻共同财产予以分割，应当区分两种情况处理：

一、婚前一方个人所有房屋，婚后出售该房屋重新购房的，若新购置房屋的款项全部来源于出售原房屋所得，则新购置的房屋仍属于原房屋所有一方，系其个人财产。

二、婚前一方个人所有房屋，婚后出售该房屋重新购房的，出售原房屋所得仅支付重购房屋部分房款的，可以参照婚姻法解释三的规定确定房屋归属。尤其是重购房屋存在银行按揭情况时，应注意两个关键因素：一个是关键时间点的确定，另一个是购房资金的来源，这是分析重购按揭房屋归属的基础。

本案中B房屋系杜女和金男于婚后购买，鉴于上述两因素该房产系夫妻一方个人财产和夫妻共同财产的混合体，具体为：购房资金中的首付款系杜女所有的房屋A的售房所得款，故该首付款部分应认定为杜女婚前个人财产的转化，仍属于其个人财产。婚后虽有杜女偿还银行按揭贷款，但因双方对婚内财产没有特别约定，故应认定该部分系以夫妻共同财产偿还。杜女母亲代为提前偿还的38万元银行按揭贷款，因其母亲亲自出庭明确系赠与其女儿杜女的，故应认定该部分赠与为杜女个人财产。法院在分割B房屋时，应综合考虑购房价及银行按揭利息、双方婚内还贷金额、房屋市价等情况，最终确定房屋的归属，及支付另一方的经济补偿。

【法院裁判】

一、判决双方离婚；

二、房屋B归杜女所有，杜女支付金男7万元房屋折价补偿款。