因受让人不具备受让资格宅基地转让合同无效

一、律师分析

宅基地，是指集体经济组织成员为建造个人住宅所占有、利用的本集体经济组织土地。宅基地的取得虽是无偿的，但在特定条件下仍可以转让。具体而言，宅基地转让合同的生效条件包括：转让人拥有二处以上的宅基地，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人无住房和宅基地；转让符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体经济组织同意。据此，将宅基地转让给非集体经济组织成员的转让合同无效。宅基地权利人与非集体经济组织对此均明知，仍签订宅基地转让合同的，双方对该宅基地转让合同的无效具有同等过错，应承担同等的过错责任。

转让人因原有房屋被征用，而获得其所在经济组织分配的宅基地一处。之后，转让人因经济困难将该宅基地转让给受让人使用，并收取相应价款。由于相关法律规定宅基地不得随意转让，且受让人为非集体经济组织成员，不享有获得宅基地使用权的权利。因此，出让人与受让人之间的宅基地转让合同无效。由于出让人与受让人在签订宅基地转让合同时对宅基地不能转让给非集体经济组织成员均为明知，故应认定双方对宅基地转让协议的无效具有同样的主观过错，故应对协议无效承担同等的过错责任。

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因缔约过失导致双方当事人签订合同无效，具有过错，且因合同取得财产的一方，除将基于合同取得的财产返还外，还应承担赔偿责任。信赖利益损失作为合理损失，亦在赔偿范围内。所谓信赖利益，是指合同一方当事人基于对另一方与其签订合同的合理信赖所产生的利益。信赖利益损失包括缔约费用、因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息以及因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失等。

因宅基地不得转让给非集体经济组织的成员，故出让人将其宅基地有偿转让于非集体经济组织成员的受让人所签订的转让合同无效。因受让人基于对出让人以及合同的信赖而与出让人签订转让合同。该转让合同被确定无效后，受让人应当将因合同而取得的宅基地予以返还。同时，由于土地升值较快，转让合同成立后，受让人即享有该宅基地的升值利益，受让人返还该宅基地，因该宅基地的现值和原买卖价格的差异使受让人受到的损失属信赖利益损失。因此，出让人应当对受让人的宅基地升值损失承担赔偿责任。

二、相关法律

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。