非农户口者买农村宅基地房屋的合同效力问题

一、案情简介

2003年2月左右，原告将其名下宅基地房屋转让给被告，被告按约支付了房款12500元（其中500元为押金），原告交付了房屋，被告对系争房屋进行了装修。2004年4月左右被告将系争房屋转让给了第三人，第三人支付了房款，被告向第三人交付了系争房屋。被告、第三人均系城镇居民，原、被告间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。

一审认为，原告与被告之间系农村房屋买卖合同关系。根据相关法律、法规的规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售。被告系非农家庭户口，故原告与被告之间的农村房屋买卖合同属无效合同。但鉴于原告、被告均已履行了合同，系争房屋已经交付被告多年、且被告对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，故应当驳回原告要求回购房屋、返还购房款的诉请。被告与第三人之间存在系争房屋的买卖关系，基于合同的相对性原则，原告无权要求被告向第三人返还购房款，故驳回原告要求被告返还第三人房款的诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，判决如下：一、原告黄某某与被告刘某某房屋买卖合同无效；二、驳回原告的其余诉讼请求。

二审认为，刘某某系非农家庭户口。根据相关规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黄某某与刘某某之间的农村房屋买卖合同应属无效。但鉴于黄某某、刘某某均已履行了合同，系争房屋已经交付刘某某多年，且刘某某对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，原审法院据此判决驳回黄某某要求回购房屋、返还购房款的诉请是适当的。现刘某某已将系争房屋出卖给顾某某，基于合同相对性原则，黄某某无权要求刘某某向顾某某返还购房款，故原审法院驳回黄某某要求刘某某返还顾某某房款的诉请并无不当。黄某某上诉坚持其原审诉求，缺乏依据和理由，对其上诉请求，本院不予支持。

二、律师分析

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从上述法律的规定可以看出非农户口者购买农村宅基地房屋是不符合法律规定的，但是，上述法律又没有明确禁止。《房地产法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】

但是，法律实务上认为非农户籍者购买农村宅基地房屋的合同是无效的。既然无效，根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……】“取得”房屋的非农户籍者应当返还房屋。但是，法院认为如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。